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Tipos bajos vivienda

By junio 24, 2019


A estas alturas que se hayan matenido los tipos tan bajos no ha sorprendido a nadie del mundo bursátil/inversor. Al fin de cuentas nos encontramos a una Unión Europea incapaz de llevar el timón, una de las potencias mundiales que cada vez va disminuyendo más su peso tanto a nivel económico como a nivel de población.
En términos económicos estamos creciendo por debajo de la media mundial, ¿qué quiere decir esto? Que hay países que están creciendo a un ritmo mucho más elevado y disminuyendo la diferencia entre lo que conocemos hoy por occidente con Asia, dónde en el futuro tendremos un importante jugador mundial (China ya lo es), pero África empezará a jugar un papel clave y aumentarán las oportunidades de las empresas para hacer negocios ahí.
En términos de población, actualmente crecemos pero no tanto como los países asiáticos o África, en el futuro nuestra población disminuirá.
A todo este caldo de cultivo, tenemos una población muy acomodada, poco acostumbrada a luchar y a ver el valor de las cosas, lo más fácil es expropiar al rico y echar balones fuera... Esto en España es nuestro pan de cada día, generando aún más mediocridad, para todos, ¿para qué me voy a esforzar si tengo que regarle dinero al estado? El estado, provincia, ayuntamiento de turno haciendo todo tipo de obras, proyectos sin ningún sentido y gastando el dinero del contribuyente, como "es de todos" y se "crea mágicamente".
El lado positivo de todo este contexto, es que formar parte de la Unión Europea, tiene una serie ventajas y es que países más avanzados y con mejores filosofías puedan ponerte un poco en tu sitio, (nórdicos, alemanes y holandeses). Otro aspecto muy importante y a tener encuenta es que los que están haciendo las cosas bien son los países bálticos, con crecimientos muy superiores al resto mantienen unas políticas sanas, que a largo plazo les favorecerán...
Centrándonos en el lado que nos ateñen, con este caldo de cultivo los tipos bajos han llegado para quedarse durante un periodo no corto de tiempo, ¿cuanto tiempo durarán? Nadie lo sabe, pero cuando subirán podría ser o cuando todo esté muy caliente o la cosa explote (y no me refiero un sano boom económico, todo lo contrario).

¿Cómo está la vivienda?

Lo cierto es que ante una política de este tipo, con los tipos tan bajos, los países que más lo van a notar son países como España, Portugal (que ya ha limitado los precios de alquiler de los pisos, veremos las consecuencias), y algunos sureños. En el caso de España, se produce que después de la gran crisis, no se ha construido nada, con lo siguiente deterioro de pisos construidos y la consiguiente recuperación económica. A este caso, hay que sumarle la peculariedad de los tipos bajos, un país ladrillero como España y con bastantes turistas e inversores de otros lados no iban a perder la oportunidad de meterse en el meollo. Por lo que los precios no estarían baratos, más bien al contrario.

¿Es buen momento para comprar?

Realmente, aquí tengo una serie de dudas bastante grandes, y creo que se resolvería depende del tipo de inmueble que vayas a comprar y que uso vayas a hacer de él. A diferencia de la burbuja que se cocinó a principios de los años 2000, la gente no está con un afán especulatorio dónde ves al vecino comprando porque la vivienda va a subir, lo que ves es a gente con su trabajo buscando una vivienda. El problema, es que el tema se ha recalentado un poco, y en las grandes ciudades se tiene que invertir grandes sumas de dinero para conseguir algo bueno y decente para vivir o poner a alquilar, por lo que en ese caso diría que no nos compensaría meternos a comprar un piso.

Ahora bien, si es para ti el piso y vives en una gran ciudad (Madrid, Barcelona), estás pagando una renta alta de alquiler, lo que más te puede compensar es comprar, pero aquí importa nuestra situación personal (mujer, hijos). Porque ajustando los precios, y buscando algo por digamos 120.000 € y un "suburbio prime", véase una ciudad pegada a Madrid o Barcelona, podremos conseguir una hipoteca sobre unos 400-600 €, con una entrada de un 10-20 % sobre el valor del inmueble (impuestos incluídos), pero para esto deberemos hablar con varios bancos y dependiendo de nuestra situación personal se puede negociar con ellos que financien la cuantía máxima poniendo ese 10-20%, impuestos incluídos.

Ejemplo:

Piso en badalona, conectado con metro a Barcelona.
Precio: 115.000 €
Aporte inicial: 26.116 €
Plazo: 30 años
Tipo de interés: 1,75 % (pongamos que este es el interés medio incluyendo el euribor)
Hipoteca variable: 364 €

¿Es caro o es barato? Para esto necesitaremos ver cuanto sale el alquiler, y el alquiler por esa zona, salvo pisos mucho peores que ese no vas a encontrar nada decente a menos de 650-750 € y buscando con mucha calma porque si no, obtendrás un zulo en una calle que nadie quiere meterse, quizás incluso por menos dinero.

Seguimos, ser propietario no solo es molón, por lo que tendremos una serie de obligaciones que pagar como por ejemplo el IBI, comunidad de vecinos y derramas. 

IBI: 450 €/año según el valor catastral, esta cifra podría ser muy adecuada, se paga anualmente.
Comunidad de vecinos: 35 €/mes al no tener ascensor, el importe de esta cuantía no sería muy elevado.
Derramas: 50 €/mes que podrían ir para derramas (o como buen proveedor pólizas seguros, los podemos invertir).

Con esta serie de gastos tenemos:
Gasto alquiler: 700 €/mes (comisión de agencia incluída).
Gastos compra: 486,5 €/mes (gastos de IBI, comunidad y derramas incluídos).

Ahora seguimos indagando, la diferencia es de 213,5 € y el monto inicial que debimos de aportar para la compra de la casa fue de: 26.116 €. ¿Qué pasa si este monto lo invertimos en bolsa?

Alquilamos

Importe invertido: 26.116 €
Rentabilidad anual (sin impuestos ni comisiones de brokers): 12 %
Importe ganado: 3133,92 €
Importe neto (suponiendo 19% IRPF y comisión de 0,5%):  2.522,8 € de ganancia

Compramos

Ahorro alquiler: 213,5 €/mes 
Importe neto:  213,5 € * 12 = 2.562 €

Creo que la comparación es clara y transparente como el agua, si consiguemos una rentabilidad de un 30% anual invirtiendo (cosa que lo veo realmente jodido), te podrá compensar alquilar, si en cambio tienes una rentabilidad un poco por encima del índice o menor, alquilando estaríamos quemando el dinero...

Porque a parte de esto, no estamos teniendo en cuenta que si vendemos el piso por el mismo importe o un poco menos, estaremos ganando con la operación. La situación podría cambiar totalmente si por el piso pagamos un precio mucho más elevado, ya que el error que podemos cometer es más grande y ante una caída del sector inmobiliario lo notaremos, en un caso como este ejemplo a medida que pase el tiempo, la situación jugará a nuestro favor, las rentas de alquiler no caerán en picado, y a largo plazo probablemente suban pero a un ritmo mucho más pausado y tranquilo, hay informes tanto de que España descenderá la población y otros que la subirá, y en esto último la inmigración tiene mucho que jugar (bienvenidos sean por hacer un mejor país).



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